BLOG

Novi Zakon o posredovanju u prometu nekretnina (Narodne novine, br. 69/26) zamijenio je propis star gotovo dvadeset godina i stupio je na snagu 7. srpnja 2026. Ministarstvo gospodarstva ga predstavlja kao zakon koji uvodi veću transparentnost, jasnije obveze posrednika te strože profesionalne standarde u struci. Za agencije koje redovito surađuju s drugim agencijama, bilo kroz preporuke, bilo kroz formalizirane MLS platforme, zakon donosi nekoliko konkretnih promjena koje vrijedi poznavati prije nego što se dogodi prvi spor oko provizije.

Što je uopće MLS?

MLS (engl. Multiple Listing Service, u prijevodu sustav za višestruko oglašavanje) je model suradnje u kojem više agencija za nekretnine dijeli podatke o svojim nekretninama unutar zajedničke baze, dostupne svim uključenim partnerima. Agencija koja je s vlasnikom sklopila ugovor o posredovanju ostaje nositelj tog ugovora, no jedinicu istodobno može ponuditi i prodati bilo koja druga agencija uključena u mrežu, uz unaprijed dogovorenu podjelu posredničke naknade između agencije koja je jedinicu unijela i agencije koja je dovela kupca. Za vlasnika to znači veću izloženost nekretnine široj mreži potencijalnih kupaca, umjesto da nekretnina čeka isključivo klijente jedne agencije. Za agencije MLS znači pristup širem portfelju jedinica koje mogu ponuditi vlastitim kupcima, čak i kada te jedinice nisu same unijele u sustav.

Iako je koncept poznat desetljećima na tržištima poput SAD-a, u regiji se MLS suradnja tek posljednjih godina formalizira kroz digitalne platforme poput MyRE MLS modula, koji agencijama omogućuje da vide status svake jedinice u stvarnom vremenu, umjesto da se dogovori oko podjele provizije i pristupa jedinicama odvijaju putem pojedinačnih telefonskih poziva i e-mailova. Upravo ta digitalna formalizacija suradnje sada se susreće s novim zakonskim okvirom, koji po prvi put jasno propisuje uvjete pod kojima se ugovor o posredovanju uopće smije prenijeti na drugog posrednika.

Prijenos ugovora na drugog posrednika: sada jasno propisano

Dosadašnja praksa u kojoj jedna agencija dovede kupca za nekretninu koju je oglasila druga agencija često je počivala na usmenom dogovoru ili internom pravilniku strukovnog udruženja. Novi zakon to izričito regulira: posrednik može prenijeti ugovor o posredovanju na drugog posrednika isključivo ako je takav prijenos izričito ugovoren s nalogodavcem. To znači da agencija koja želi svoje jedinice dijeliti s partnerskim agencijama, bilo pojedinačno ili kroz MLS mrežu, mora tu mogućnost unaprijed predvidjeti u ugovoru s vlasnikom nekretnine, a ne je naknadno pretpostavljati.

Obvezna evidencija svakog posredovanja

Zakon nalaže posrednicima da vode evidenciju o svakom sklopljenom ugovoru o posredovanju, uz propisane podatke o nekretnini, uvjetima i naknadi. Kada u prodaji jedne jedinice sudjeluje više agencija, ta evidencija mora jasno pokazati tko je izvorni nositelj ugovora s vlasnikom, a tko je jedinicu preuzeo na prodaju putem prijenosa. Agencije koje ovakvu evidenciju vode ručno, kroz razasute Excel tablice ili e-mail niti, teško dokazuju usklađenost u slučaju nadzora ili spora oko naknade. Sustav koji automatski bilježi tko je unio jedinicu, koje su agencije uključene u prodaju i kada je koji dogovor sklopljen, u praksi rješava upravo onu vrstu evidencije koju zakon sada izričito traži.

Oglašavanje bez ugovora više nije moguće

Jedna od najvažnijih promjena tiče se oglašavanja: posrednik smije javno oglasiti nekretninu tek nakon što s vlasnikom sklopi pisani ugovor o posredovanju, čime se zaustavlja praksa oglašavanja tuđih nekretnina bez znanja ili pristanka vlasnika. Za MLS suradnju to je izravno relevantno, jer svaka jedinica koja se dijeli s partnerskim agencijama mora imati jasan, dokumentiran ugovorni temelj još prije nego što se pojavi u zajedničkoj bazi. Agencija koja prima jedinicu na prodaju od partnera tako istodobno preuzima i odgovornost da provjeri postoji li uredan ugovor u pozadini, a ne samo da vjeruje da je oglas legitiman.

Podjela posredničke naknade u praksi

Visina posredničke naknade i dalje se određuje ugovorom o posredovanju, no zakon jasnije razgraničava tko je obveznik plaćanja: naknadu plaća onaj tko je s agencijom sklopio ugovor, dok kupac koji se samo javlja na oglas i želi razgledati nekretninu, bez vlastitog ugovora o posredovanju, ne plaća proviziju. Kada su u transakciji uključene dvije agencije, jasna evidencija podjele naknade između agencije koja je unijela jedinicu i agencije koja je dovela kupca postaje ključna, jer u slučaju spora upravo ta evidencija dokazuje tko je za što odgovoran i tko je koliko zaradio.

Kako MLS suradnja agencijama olakšava usklađivanje

Formalizirana MLS suradnja, poput one koju omogućuje MyRE MLS modul, u praksi rješava upravo one točke koje novi zakon najstrože propisuje. Status svake jedinice, podaci o agenciji koja ju je unijela u sustav i dogovorena podjela naknade vidljivi su svim partnerskim agencijama u stvarnom vremenu, čime se automatski gradi evidencija koju zakon zahtijeva, umjesto da se ona naknadno rekonstruira iz e-mailova i usmenih dogovora. To ne zamjenjuje potrebu da agencija s vlasnikom unaprijed ugovori mogućnost prijenosa ili suradnje s partnerima, ali znatno olakšava dokazivanje da je cijeli proces proveden u skladu s novim zakonom.

Praktični koraci za agencije

• Provjerite sadrže li vaši postojeći ugovori o posredovanju odredbu koja dopušta prijenos na druge posrednike ili suradnju kroz MLS mrežu.
• Uskladite predloške ugovora s novim zakonskim zahtjevima prije sklapanja sljedećeg posla.
• Vodite evidenciju o svakom posredovanju na jednom mjestu, s jasnim podacima o uključenim agencijama i dogovorenoj podjeli naknade.
• Ne oglašavajte nijednu jedinicu, ni vlastitu ni preuzetu od partnera, bez potvrde da u pozadini postoji uredan pisani ugovor s vlasnikom.

Često postavljana pitanja

Kada je stupio na snagu novi Zakon o posredovanju u prometu nekretnina?

Zakon je objavljen u Narodnim novinama broj 69/26 i stupio je na snagu 7. srpnja 2026, zamijenivši propis koji je vrijedio od 2007. godine.

Može li agencija prenijeti ugovor o posredovanju na drugu agenciju bez posebnog dogovora s vlasnikom?

Ne. Prema novom zakonu, prijenos ugovora na drugog posrednika moguć je isključivo ako je takav prijenos izričito ugovoren s nalogodavcem, odnosno vlasnikom nekretnine.

Plaća li kupac proviziju ako samo razgleda nekretninu bez vlastitog ugovora o posredovanju?

Ne. Posredničku naknadu plaća onaj tko je s agencijom sklopio ugovor o posredovanju, dok kupac koji nekretninu samo razgledava bez vlastitog ugovora ne podliježe plaćanju provizije.

Zašto je evidencija o posredovanju sada važnija nego prije?

Zakon izričito propisuje obvezu vođenja evidencije za svaki sklopljeni ugovor o posredovanju, uključujući slučajeve kada je ugovor prenesen na drugog posrednika, što u sporovima oko naknade postaje ključni dokaz o tome tko je za što odgovoran.