Posrednici iz EU sada mogu trajno poslovati u Hrvatskoj

Novi Zakon o posredovanju u prometu nekretnina, na snazi od 7. srpnja 2026. godine, mijenja i pravila igre za posrednike sa sjedištem u drugim državama Europskog gospodarskog prostora. Dosad su takvi posrednici u Hrvatskoj mogli djelovati samo privremeno i povremeno. Novi zakon im omogućuje da posredovanje u prometu nekretnina obavljaju trajno, pod uvjetom da ispunjavaju iste zahtjeve kao domaći posrednici. Za agencije koje već razmišljaju o suradnji preko granice, uključujući onu kroz MLS model suradnje o kojem smo pisali ranije, ovo je promjena koju vrijedi razumjeti prije nego što je konkurencija razumije prva, pogotovo ako agencija već posluje u više zemalja regije kroz zajednički CRM sustav poput MyRE-a.

Privremeno poslovanje ostaje jednostavno, trajno poslovanje ne

Zakon jasno razlikuje dva režima. Posrednik sa sjedištem u drugoj državi ugovornici Europskog gospodarskog prostora i dalje može u Hrvatskoj privremeno i povremeno pružati usluge posredovanja, i to bez obveze ispunjavanja hrvatskih uvjeta, dovoljno je da ispunjava uvjete propisane u državi u kojoj ima poslovni nastan. Čim isti posrednik počne djelatnost obavljati trajno na teritoriju Hrvatske, ta iznimka prestaje vrijediti. Od tog trenutka mora ispuniti sve uvjete koje ovaj zakon propisuje za domaće posrednike, uključujući upis u registar posrednika i osiguravanje da agenti budu upisani u imenik agenata.

Granica između privremenog i trajnog poslovanja u praksi nije uvijek očita, pa je za agencije koje surađuju s partnerima iz regije ili šire vrijedno pratiti kako se ovo pitanje razrješava u prvim mjesecima primjene zakona.

Prijava putem sustava START PLUS

Posrednik iz druge države EGP-a koji namjerava obavljati djelatnost u Hrvatskoj, bilo privremeno ili trajno, dužan je prije početka rada putem sustava START PLUS podnijeti prethodnu pisanu izjavu o namjeri obavljanja djelatnosti posredovanja u prometu nekretnina. Isti sustav služi i za upis agenata u imenik, a stručni ispit za agente organizira i provodi Hrvatska gospodarska komora.

Zašto je ovo relevantno za domaće agencije

Za hrvatske agencije ova promjena ima dva lica. S jedne strane otvara vrata jačoj konkurenciji, posrednici iz Slovenije, Njemačke ili drugih država EGP-a mogu se sada trajno etablirati na hrvatskom tržištu pod istim uvjetima kao domaći igrači, umjesto da rade samo povremeno preko granice. S druge strane, otvara i priliku za regionalnu suradnju, agencije koje već posluju u više zemalja mreže mogu formalizirati trajnu prisutnost u Hrvatskoj umjesto da se oslanjaju na povremene aranžmane, što se dobro nadovezuje na širu logiku razmjene ponuda kroz MLS suradnju.

Kako se agencije mogu pripremiti

• Provjeriti je li agencija upisana u registar posrednika, a svaki agent u imenik agenata, jer nadzor nad ispunjavanjem tih uvjeta sada obuhvaća i posrednike koji trajno posluju iz drugih država EGP-a.
• Voditi urednu evidenciju svih sklopljenih ugovora o posredovanju, budući da zakon to izričito propisuje kao obvezu posrednika, bez obzira na državu sjedišta.
• Razmisliti o formalizaciji postojeće regionalne suradnje kroz trajni poslovni nastan, umjesto povremenih dogovora, ako agencija već aktivno posluje u više zemalja mreže.

Zašto je povezanost sustava ovdje presudna

Trajno poslovanje preko granice u praksi znači da jedna agencija odjednom vodi nekretnine, kontakte i ugovore u dva ili više pravnih i jezičnih okruženja. Upravo to je razlog zašto agencije koje već rastu regionalno biraju CRM sustav koji nije zamišljen samo za jedno tržište. MyRE se danas koristi u agencijama u Sloveniji, Hrvatskoj, Srbiji i drugim zemljama regije, unutar jednog sustava koji povezuje bazu nekretnina, kontakte i dokumentaciju bez obzira na to iz koje zemlje agent radi ili na kojem jeziku komunicira s klijentom.

Za agenciju koja razmišlja o trajnom poslovnom nastanu u Hrvatskoj, ta povezanost rješava konkretan operativni problem. Umjesto da vodi odvojenu evidenciju za svako tržište, agencija u MyRE ima jedinstven pregled portfelja nekretnina i ugovora o posredovanju, uz mogućnost da isti oglas istovremeno objavi na više tržišta putem XML izvoza prema portalima. To olakšava i praćenje obveza koje novi zakon nameće, budući da se sklopljeni ugovori, rokovi i status upisa agenata mogu pratiti na jednom mjestu, umjesto u paralelnim tablicama za svaku državu posebno.

Često postavljana pitanja

Mora li posrednik iz EU odmah ispuniti sve hrvatske uvjete čim počne raditi u Hrvatskoj?

Ne, dok djeluje privremeno i povremeno, dovoljno je da ispunjava uvjete države u kojoj ima poslovni nastan. Obveza ispunjavanja hrvatskih uvjeta nastupa tek kada djelatnost počne obavljati trajno na teritoriju Hrvatske.

Kako se prijavljuje namjera poslovanja u Hrvatskoj?

Putem sustava START PLUS, gdje se prije početka rada podnosi prethodna pisana izjava o namjeri obavljanja djelatnosti posredovanja u prometu nekretnina.

Tko provodi stručni ispit za agente?

Stručni ispit organizira i provodi Hrvatska gospodarska komora, a upis agenata u imenik odvija se kroz isti sustav START PLUS.

Vrijedi li ova promjena i za posrednike izvan Europskog gospodarskog prostora?

Ne, olakšano privremeno poslovanje bez ispunjavanja hrvatskih uvjeta odnosi se isključivo na posrednike sa sjedištem u državama ugovornicama Europskog gospodarskog prostora.

Izvori: Narodne novine, Zakon o posredovanju u prometu nekretnina (NN 69/2026), Hrvatska gospodarska komora.