Što stabilizacija, novi porez i novi zakon znače za posrednike i investitore

Hrvatsko tržište nekretnina u 2026. godini više ne nagrađuje svakoga. Nakon godina u kojima se prodavalo gotovo sve i po gotovo svakoj cijeni, tržište je ušlo u fazu zrelosti: broj transakcija pada, kupci su izbirljiviji, a država je uvela porez na nekretnine i priprema novi Zakon o posredovanju u prometu nekretnina. Za posrednike i investitore to nije loša vijest. To je vijest koja razdvaja profesionalce od amatera. U nastavku donosimo konkretne brojke i konkretne korake.

Tržište u brojkama: manje transakcija, stabilne cijene, veća polarizacija

Podaci Porezne uprave pokazuju da je već u prvoj polovici 2025. evidentirano 57.095 kupoprodaja nekretnina, oko 15 posto manje nego godinu ranije. To je prvi dvoznamenkasti pad nakon niza rekordnih godina. Za 2026. struka očekuje stabilizaciju cijena: bez naglih padova, ali i bez brzog rasta na koji se tržište naviklo.

Istovremeno, jaz između lokacija nikada nije bio veći. Prema studiji Ekonomskog instituta Zagreb, koju APN koristi za izračun potpora u 2026., prosječne cijene kreću se od manje od 800 eura po kvadratu u dijelovima Slavonije do gotovo 4.000 eura u Dubrovniku, Opatiji i Splitu. Obalni gradovi i otoci redovito prelaze 2.500 eura po kvadratu, dok kontinentalne općine ostaju ispod 1.000 eura.

Što to praktično znači: prosjeci više ne govore ništa. Kvalitetna nekretnina na dobroj lokaciji drži cijenu, nekretnina lošije kvalitete ili lokacije mora biti realnije procijenjena, inače stoji na tržištu mjesecima.

Porez na nekretnine: prazan stan više nije besplatna štednja

Najveća strukturna promjena je porez na nekretnine, koji od 2025. moraju uvesti svi gradovi i općine, u rasponu od 0,60 do 8,00 eura po kvadratu godišnje. Porez se plaća na nekretnine koje nisu primarno stanovanje: prazne stanove, apartmane i kuće za odmor. Oslobođene su nekretnine u kojima vlasnik živi te nekretnine u dugoročnom najmu od najmanje 10 mjeseci godišnje s prijavljenim ugovorom.

Ključni tehnički detalj: stanje se gleda na dan 31. ožujka. Tko je tog dana upisan kao vlasnik prazne nekretnine, obveznik je poreza za cijelu kalendarsku godinu, čak i ako nekretninu proda u travnju.

Posljedice za tržište već su vidljive. Model kupnje nekretnine kao pasivne štednje, koja godinama stoji prazna, postao je trošak. Hrvatska prema popisu iz 2021. ima oko 600 tisuća nenastanjenih stanova i 231 tisuću vikendica. Dio tih vlasnika sada bira između tri opcije: dugoročnog najma, prodaje ili plaćanja poreza. Za posrednike to znači novi val naloga za prodaju i najam. Za investitore znači da kalkulacija povrata mora uključiti porez, pričuvu i režije za svaki mjesec u kojem nekretnina ne radi.

Novi Zakon o posredovanju: kraj sive zone

U prvom dijelu 2026. očekuje se stupanje na snagu izmjena Zakona o posredovanju u prometu nekretnina. Predviđene su kazne za subjekte koji posluju bez važeće licence i rješenja Ministarstva gospodarstva, a Udruženje poslovanja nekretninama HGK poziva građane da legalnost posrednika provjere u Registru posrednika pri HGK.

Za licencirane agencije ovo je prilika, a ne prijetnja. Dio tržišta koji je radio neformalno nestaje, a klijenti će sve češće provjeravati registar prije potpisivanja ugovora. Agencije koje mogu dokumentirano pokazati svaki korak posredovanja, od prvog kontakta do potvrde o razgledavanju, bit će u prednosti i kod klijenata i kod nadzora.

Strani kupci: 90 posto ide na obalu

Prema podacima HGK, oko 90 posto stranih državljana koji kupuju nekretnine u Hrvatskoj bira jednu od pet obalnih županija, gdje stranci čine oko 35 posto svih transakcija. Kupci iz Njemačke, Austrije i Slovenije i dalje su najaktivniji. Riječ je o kupcima veće platežne moći, zbog čega investitori sve više grade upravo za taj segment.

Za posrednike na obali to znači da višejezična prezentacija nekretnina nije luksuz nego uvjet posla. Oglas koji postoji samo na hrvatskom jeziku nevidljiv je za trećinu potencijalnih kupaca na obalnom tržištu. U MyRE sustavu nekretnina se unosi jednom, a putem XML izvoza automatski se objavljuje na više portala i u više jezičnih verzija, bez ručnog prepisivanja oglasa.

Domaća potražnja: APN potpore drže donji segment

Na domaćoj strani, potpore za stjecanje prve stambene nekretnine za građane mlađe od 45 godina drže potražnju u srednjem i nižem cjenovnom segmentu. Do ožujka 2026. APN je zaprimio 4.729 zahtjeva za povrat poreza, a odobreno je 24,3 milijuna eura isplata. Za posrednike je to jasno definiran segment kupaca s poznatim budžetom i poznatim pravilima, kojeg se isplati sustavno voditi kroz proces.

Pet konkretnih koraka za posrednike u 2026.

• Realna procjena umjesto obećane cijene. Na tržištu izbirljivih kupaca nekretnina s napuhanom početnom cijenom gubi na vidljivosti i na kraju se proda ispod realne vrijednosti. Nalog osvojen nerealnim obećanjem postaje teret nakon 60 dana bez upita.
• Aktivirajte vlasnike praznih nekretnina. Porez na nekretnine je najjači prodajni argument ove godine. Vlasnik praznog stana od 70 kvadrata u gradu sa stopom od 5 eura plaća 350 eura poreza godišnje, plus pričuvu i režije. Izračunajte mu trošak držanja i ponudite alternativu: prodaju ili dugoročni najam. Agencije koje godinama uredno vode bazu kontakata sada iz nje u nekoliko klikova izvlače popis bivših klijenata i vlasnika kojima se isplati javiti, umjesto da kreću od nule.
• Dokumentirajte svaki korak. Novi zakon i pojačani nadzor nagrađuju agencije s urednom evidencijom: ugovori o posredovanju, potvrde o razgledavanju, povijest komunikacije s klijentom. Papir i Excel tu više nisu dovoljni. U MyRE sustavu svaki dokument, razgledavanje i kontakt ostaju trajno zabilježeni uz nekretninu i klijenta, uključujući elektroničko potpisivanje potvrde o razgledavanju na licu mjesta.
• Istaknite energetsku učinkovitost. Kupci u 2026. gledaju dugoročne troškove. Energetski certifikat, izolacija i sustavi grijanja postali su prodajni argumenti, a ne formalnost na kraju oglasa.
• Ubrzajte follow-up. Kada je upita manje, svaki vrijedi više. Agencija koja na upit odgovori u roku od sat vremena i sustavno prati svakog potencijalnog kupca pobjeđuje agenciju koja odgovara za tri dana. CRM tu radi ono što čovjek pod pritiskom zaboravi: podsjeća na svaki otvoreni upit i automatski spaja nove nekretnine s kupcima iz baze koji traže upravo takvu nekretninu.

Što razmotriti kao investitor u 2026.

• Računajte s porezom od prvog dana. U kalkulaciju povrata uključite porez na nekretnine za svako razdoblje u kojem nekretnina nije u najmu ili prodana. Strategija čekanja više nije besplatna.
• Birajte lokaciju, ne prosjek. Tržište je polarizirano: kvalitetne lokacije drže vrijednost, slabije lokacije stagniraju ili padaju. Razlika između 1.700 eura po kvadratu u Slavoniji i preko 4.000 eura u Dalmaciji odražava i razliku u likvidnosti.
• Dugoročni najam dobiva na privlačnosti. Oslobođenje od poreza za nekretnine u prijavljenom dugoročnom najmu od najmanje 10 mjeseci mijenja računicu u korist stabilnog najma u odnosu na prazan apartman koji radi dva mjeseca godišnje.
• Energetska obnova je ulaganje s povratom. Energetski učinkovite nekretnine traže se više i drže vrijednost bolje, a EU standardi i subvencije taj trend dodatno ubrzavaju.

I za investitore vrijedi isto pravilo organiziranosti: tko vodi više jedinica ili cijeli projekt novogradnje, treba na jednom mjestu pregled prodanih, rezerviranih i slobodnih jedinica te povijest svakog kupca. Upravo za to je namijenjen MyRE modul za prodaju novogradnje.

Najčešća pitanja

Hoće li cijene nekretnina u Hrvatskoj pasti u 2026.?

Nagli pad se ne očekuje. Struka predviđa stabilizaciju: kvalitetne nekretnine na traženim lokacijama zadržat će cijene, dok će nekretnine slabije kvalitete ili lokacije morati biti realnije procijenjene da bi se prodale.

Tko plaća porez na nekretnine u 2026.?

Porez plaćaju vlasnici nekretnina koje nisu primarno stanovanje, prije svega praznih stanova, apartmana i kuća za odmor, po stopi od 0,60 do 8,00 eura po kvadratu koju određuje grad ili općina. Oslobođene su nekretnine u kojima vlasnik živi i nekretnine u prijavljenom dugoročnom najmu od najmanje 10 mjeseci godišnje. Mjerodavno je stanje na dan 31. ožujka.

Što novi Zakon o posredovanju znači za agencije?

Izmjene zakona, čije se stupanje na snagu očekuje u 2026., uvode kazne za posredovanje bez licence i rješenja Ministarstva gospodarstva. Licencirane agencije s urednom dokumentacijom dobivaju konkurentsku prednost, jer klijenti sve češće provjeravaju legalnost posrednika u Registru posrednika pri HGK.

Isplati li se strancima i dalje kupovati nekretnine u Hrvatskoj?

Potražnja stranih kupaca ostaje snažna, posebno iz Njemačke, Austrije i Slovenije, i koncentrirana je u pet obalnih županija gdje stranci čine oko 35 posto transakcija. Ograničena ponuda na atraktivnim obalnim lokacijama dugoročno podržava vrijednosti, ali izbor konkretne lokacije i kvalitete nekretnine važniji je nego ikad.

Tržište nagrađuje organizirane

Godina 2026. neće biti godina lakih prodaja, nego godina u kojoj pobjeđuju posrednici i investitori koji rade s točnim podacima: realnim procjenama, urednom evidencijom klijenata i nekretnina te brzim odgovorom na svaki upit. Upravo zato agencije koje posluju kroz specijalizirani CRM sustav lakše prolaze kroz usporavanje tržišta od onih koje se oslanjaju na bilježnice i tablice.

Želite li vidjeti kako MyRE pomaže agencijama voditi nekretnine, klijente i dokumentaciju na jednom mjestu, zatražite besplatni demo ili pogledajte kako funkcionira CRM za nekretnine.

Avtor:

Grega Todorovič

Nazad

Podeli: